2003年預測--明年我國房地產市場將如何發展？

來源：美聯  時間：2004-3-7 8:48:53

　　在即將過去的2002年，我國經濟持續快速發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場也繼續保持在高位運行狀態。房地產投資一直保持高速增長，商品房新開工面積和竣工面積也都保持較高的增長率，商品房銷售價格上半年保持上升、下半年平穩運行，銷售率穩步回升。但是，在保持高速發展的同時，房地產市場也出現了一些引人注意的問題。商品房空置率上升，部分地區及某些產品開發投資過熱，產品供給與需求不能完全對接，市場結構性矛盾突出，有相當部分物業管理不規范，產品質量差強人意，消費者針對商品房的投訴上升。因而，縱觀各方面的影響，在整個國家宏觀經濟穩定、健康、持續發展的大背景下，2003年的房地產市場發展是主題，結構調整和規范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業繼續保持增長勢頭。

　　房地產投資繼續增長，但增幅會逐漸回落。國家經貿委的統計數據顯示，2002年1—10月全國房地產完成投資5800多億元，比上一年度增長29.8%，預計全年平均增長幅度將達到30%，明顯高于同期全國固定資產投資增長率，這表明開發商及社會各界對房地產市場發展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規模，這種態勢還將會在2003年持續下去。另外，根據“十五”規劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達到70平方米，目前距離這一目標還有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設仍然是2003年投資的重點和熱點。同時，隨著我國房地產業的快速增長，房地產開發的回報比較高，吸引了資本市場的參與，有越來越多的上市公司加入到了房地產開發的大軍中或開始涉足房地產業，上市公司投資房地產業務在未來幾年會越來越明顯，這也會對2003年房地產投資增長產生重要的積極影響。再加上國家計委、社科院等部門在最近對2003年的經濟發展預測明顯表示出樂觀，認為明年國家宏觀經濟將持續快速發展，更加堅定了開發商對房地產市場預期的信心，他們認為未來一段時間中國的住宅、寫字樓、賓館飯店及大型公共設施和場館會有大量需求，在2003年定會繼續增加開發力度。因而，房地產投資會繼續增長。

　　不過，隨著市場的快速發展，房地產業也出現了一些影響投資增長的風險問題，主要表現在一些商品房銷售難度增加，供需矛盾凸現，空置房面積迅速擴大(目前全國實際空置房面積超過1.25億平方米)，商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發增長率，部分地區市場過熱，銀行調高了貸款風險系數，這樣，開發商對市場的投資會變得更加謹慎和理性起來，會逐漸調整自己的投資。因此，2003年房地產投資在前幾年大幅增長的基礎上會有所回落，估計全年平均增長率應當保持在25%左右的合理水平。

　　產品結構調整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應用。2003年房地產市場產品結構調整步伐會明顯加快。由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產品回報率高，從1998年底開始連續4年出現的第二輪房地產熱以來，大部分投資者和開發商都把自己要開發的產品定位放在發展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和賓館飯店上，而針對廣大中低收入階層且市場需求巨大的經濟房開發少之又少，產品結構矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產業總量不足、結構失衡而導致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是單價高的中高檔住宅。很多開發商已經意識到，要降低空置率，調整新增商品房的結構是關鍵。目前，市場上已經有一些新進入的開發商開始主要開發經濟適用房項目，而且，從各地房地產市場發展走向來看，2003年房地產開發商會注意主動調整商品房的產品結構和價格結構，降低中高檔住宅的開發，增加針對中低收入階層房屋供應比例，房地產供求關系調整趨向合理。

　　但是，產品結構的調整并不意味著開發商敢去或者說是想去降低商品房產品質量。隨著人們對工作環境和生活質量的要求越來越高，“以人為本”的設計及建設理念被越來越廣泛地體現到房地產產品當中，各種新型建筑材料和高新技術也將得到越來越廣泛的應用。“新科技、新人居、新環境”成為房地產產品發展的主題，現代信息集成技術、計算機網絡技術的迅猛突起，使房地產行業由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發展。因此，在2003年及未來時間，包括樓宇自控系統、安防自動化系統、信息網絡系統、物業管理系統、智能家居控制系統、綜合布線系統等在內的“智能化樓盤”、“智能化小區”將成為市場追逐的新寵，開發商將應市場和消費者的需求推廣應用新型建材和高新技術。

　　外資進入加速，房地產企業將加強聯盟。估計2003年房地產市場投資的一個重要特點就是外資加速進入。由于國內房地產開發“門檻”的增高，銀行貸款難度加大，房地產商紛紛將目光投向資本市場。房地產企業或借殼上市，或尋求海內外基金的支持。其實，海外基金也早已瞄準國內住宅開發。近幾年，國內住宅產業的蓬勃發展和高回報率令海外投資者為之心動。據預測，在未來兩三年內將有3億—20億美元的海外資金投向中國房地產市場，盡管數量不是很多，但這是一個趨勢，反映了外商對我國房地產業的投資信心。預計2003年就會有海外資金開始陸續登陸。

　　在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業也將會加強聯盟，以適應發展要求和應對來自各方面的挑戰。國內房地產界人士以及資本運營專家曾就房地產市場的現狀及發展前景進行了廣泛的研討，認為房地產相關企業的縱向聯盟將是房地產企業壯大之道，也將成為市場演變的一大“拐點”。目前國內房地產開發企業已近3萬家，普遍存在著企業小型化、資金缺乏的現實問題。由于主要資金依靠銀行貸款，資產負債率高，利息負擔較大，企業業務的單一性、高風險使其業績經常出現大幅波動。在這種情況下，有些房地產開發企業在市場尋求戰略伙伴，或利用其他集團公司績優行業的優勢，或采取強強聯手的方式，借殼上市、借船出海，以壯大企業實力。

　　個人購買繼續成主流，房價平穩運行。根據國家有關部門的統計，過去10年我國的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%以上，已經成為市場購買的主體。隨著居民收入的不斷增長和消費物價的穩定，人們對商品房的購買力也在不斷增強，有6%—15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續增加，仍然是市場購買的主體。研究人員預測，2003年個人購房的比重會在2002年基礎上再增加1個百分點。

　　對于2003年房地產市場的價格走勢問題，多數房地產商都保持著比較樂觀的態度，認為市場價格不會降，他們相信房地產市場還有待于大力開發，市場細分之后還會有許多的空白等待房地產商填補，只要建出高品質的房子，創造優美的環境，就能賣出預期的價格。也有經濟學家認為，2003年全國房地產市場平均銷售價格會受需求和市場持續走熱影響而基本平穩，或有微幅上漲，價格指數會保持在101至103之間，但少數地區會因為過去房價和空置率過高而回落，像北京、深圳等地在銷售率回升的同時，空置率也在上升，上半年房價還會小幅下跌，地域分化明顯。

　　講求誠信度，物業管理逐漸規范。針對房地產市場中存在的發布虛假廣告宣傳、合同欺詐、違規開發建設、中介坑蒙拐騙、物業管理亂收費等問題，建設部等國家七部委于2002年6月下發了《關于整頓和規范建筑及房地產市場秩序的通知》，加強房地產廣告管理、土地招投標供應管理、產品質量管理，嚴厲打擊違規開發建設房地產行為和整頓物業管理混亂現象，一場樹立誠信、守法經營的活動在房地產界廣泛開展。隨著國家執法力度的逐步加大和執法工作的持續進行，違規者被懲戒，房地產商對誠信經營認識會加深，2003年房地產市場將進一步規范起來，向更健康的道路發展。

　　品牌化將成時尚，行業競爭走向深入。對房地產企業來說，品牌資產是一種超越生產、商品等所有有形資產的外在價值。幾年以前，中國的房地產市場對品牌的概念非常生疏，在同一地域開發商們提供的產品幾乎千篇一律，周邊環境、戶型、建設材料和物業管理服務等都沒有什么差別。探求品牌軌跡、加強品牌資產管理已經是擺在房地產開發界面前的重要課題。大概從2000年左右開始，國內有一些開發商開始追求建設富有個性化的產品，受到了不同層次消費者的歡迎。隨后兩年，以品牌為核心來重組企業和配置資源的重要機制在房地產開發市場中初露端倪，并出現了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業，受到市場的追捧。2003年，房地產業將秉承品牌化發展趨勢，個性化、品牌化繼續成為時尚，成為各個房地產企業在競爭中制勝的重要策略。

　　然而，盡管開發商認識到了品牌的重要性，但過去的房地產競爭并沒有真正走向深入，很多企業是在利用品牌化搞概念炒作和大打宣傳戰爭，這種淺層次的競爭沒有使開發商意識到市場的殘酷，消費者也并沒有從中得到真正的實惠。隨著市場供求關系的變化和成熟度的提高，包括價格、質量、服務在內的品牌競爭逐漸顯露，品牌化產品占有并瓜分市場成為趨向，一個有影響的品牌可以征服消費者，取得越來越大的市場份額，形成壟斷性優勢。估計未來幾年房地產市場將走向重面積、重價格、重戶型、重環境發展、重服務的全方位競爭，一些品牌化程度高、有實力的開發商將獨占鰲頭，瓜分國內主要的房地產市場。

　　發展中需要解決的問題

　　盡管目前的房地產市場仍處于高速發展期，但也有研究人員指出，房地產業在發展過程中也出現了一些問題必須要解決，如加強政府宏觀調控預防過熱、盡快完成制度改革和加快立法、加大市場秩序整頓力度等，否則，行業的發展就會受到影響。

　　加強政府對房地產市場的宏觀調控。隨著市場的發展，居民成為住房消費的主體，房地產市場結構發生了很大的變化，2002年有不少地方的房地產開發出現了過熱勢頭，房地產業處在高位運行的軌道。政府部門和相關單位要加強對房地產市場的監測，密切關注市場動向，根據市場需求進行必要的宏觀調控和政策引導，嚴格控制土地供應量和投資規模，使市場供求平衡、結構合理，謹防出現全國性的“房地產泡沫”。

　　改革要到位，將房地產改革進行到底。房改方面，貨幣分配化要到位，經濟適用住房政策要到位，二級市場的開放要到位，金融支持要到位。地改方面，招標、拍賣、掛牌，市場規范化、公開化的運作將逐步推開。通過將房改、地改進行到底，可以使我們的市場更加規范化，更加透明，買房人更多，使住房的消費比例進一步增長。

　　加強立法，保護消費者的權益。在當前的法律體系中，相對于開發商來講，購房者還處于弱勢地位，國家要加快住宅、物業管理等方面法規的制定，保護購房者的權利。

　　消費者慎重投資，銀行需防范金融風險。現在有越來越多的人開始擁有第二套住房，對于貸款買房作投資的消費者，投資要慎重，量力而行，一定要看清市場變化，避免還款風險。銀行在市場過熱時應注意大量貸給企業和個人資金而引起的資金安全問題，導致房地產信貸質量降低。

　　企業品牌競爭意識和樹立誠信經營意識要加強，服務需規范。過去有一句話叫做“開發開發，一開就發”，蓋出來的房子是皇帝的女兒不愁嫁。現在進入了消費競爭時代，現在房地產要講文化、講品牌、講服務，樓盤的設計和建設要使產品的功能、環境進一步達到居住者的要求，要高度重視住宅產品性能和品質的提高，通過高新技術、新材料的應用，突出舒適性、健康性和文化性。發展房地產服務業要培育誠信環境，特別是物業管理要規范，要重視服務產品的開發。